（香港文匯報(bào)記者 曾業(yè)俊 周紹基 黎梓田）樓市昨日起全面撤銷三項(xiàng)「辣稅」，香港金融管理局同日也放寬多項(xiàng)樓市「辣招」，包括將自用住宅七成按揭成數(shù)的適用樓價(jià)上限，由之前的1,500萬(wàn)元或以下，放寬至3,000萬(wàn)元或以下，同時(shí)又暫停假設(shè)利率上升2厘的壓力測(cè)試要求（見表）。金管局總裁余偉文昨表示，調(diào)整有關(guān)措施是考慮到多項(xiàng)因素，包括樓價(jià)及成交持續(xù)向下，以及在銀行體系風(fēng)險(xiǎn)可控下，與減低對(duì)市民置業(yè)的影響之間取得平衡，加上美國(guó)加息周期可能步入尾聲，未來(lái)一段時(shí)間香港按息進(jìn)一步上升的機(jī)會(huì)較低，認(rèn)為目前是合適時(shí)機(jī)放寬。

金管局宣布，即日起3,000萬(wàn)元或以下自住物業(yè)按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成，同時(shí)暫停實(shí)施物業(yè)按揭貸款假設(shè)利率上升200基點(diǎn)壓測(cè)要求。余偉文指，樓價(jià)及成交持續(xù)下滑，加上外圍及本地經(jīng)濟(jì)前景仍面對(duì)頗多不明朗因素，經(jīng)仔細(xì)分析後，金管局認(rèn)為在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及確保按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到妥善管理的前提下，有空間調(diào)整上述措施。同時(shí)，美國(guó)加息周期或已進(jìn)入尾聲，未來(lái)一段時(shí)間香港按息再上升的機(jī)會(huì)較低，因此認(rèn)為目前是合適時(shí)機(jī)放寬。

視樓市經(jīng)濟(jì)情況再調(diào)整

余偉文強(qiáng)調(diào)，即使金管局修訂有關(guān)措施，銀行體系仍有非常充裕的緩衝，可以應(yīng)對(duì)樓價(jià)大幅調(diào)整。經(jīng)過(guò)今輪調(diào)整後，大部分逆周期措施已幾乎還原至2009至2010年，未來(lái)會(huì)否再調(diào)整要考慮樓市發(fā)展及本地經(jīng)濟(jì)等因素，有需要會(huì)適時(shí)再推新措施。

金管局副總裁阮國(guó)恒稱，經(jīng)修訂後的按揭成數(shù)仍有樓價(jià)3,000萬(wàn)元的界線，暫難評(píng)論是否仍有放寬空間，金管局會(huì)密切注意市場(chǎng)走勢(shì)，再?zèng)Q定是否調(diào)整。對(duì)於樓價(jià)下跌導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)總數(shù)大增，阮國(guó)恒重申，作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，會(huì)更重視按揭拖欠比率的走勢(shì)，現(xiàn)時(shí)數(shù)字仍在0.08%的低水平，暫不擔(dān)心樓市下行會(huì)為銀行帶來(lái)重大風(fēng)險(xiǎn)。他又提到，過(guò)往收緊逆周期措施旨在提升銀行管控風(fēng)險(xiǎn)能力，當(dāng)樓價(jià)下跌，銀行承擔(dān)的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)亦相應(yīng)下調(diào)，認(rèn)為現(xiàn)時(shí)是適當(dāng)時(shí)候放寬。

經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明指出，疫情時(shí)銀行曾針對(duì)申請(qǐng)人的行業(yè)而調(diào)整按揭鬆緊；近年樓價(jià)大幅下跌，銀行又透過(guò)估價(jià)調(diào)整按揭風(fēng)險(xiǎn)，並頻頻收緊按揭優(yōu)惠、上調(diào)按揭封頂息率及收緊回贈(zèng)。對(duì)於銀行短期內(nèi)會(huì)否放寬按揭審批，抑或仍「落雨收遮」，他認(rèn)為，壓力測(cè)試加2厘其實(shí)只相差很少錢，加上樓價(jià)已經(jīng)下跌，銀行可以透過(guò)估價(jià)調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。此外，銀行亦會(huì)因應(yīng)按揭申請(qǐng)者的個(gè)別情況而調(diào)整，例如有小型銀行會(huì)要求收入較低的申請(qǐng)者支付較高的按揭利率。

按揭界：樓按風(fēng)險(xiǎn)可控

曹德明指，由於風(fēng)險(xiǎn)仍可控，銀行目前態(tài)度較為正面，相信短期會(huì)維持現(xiàn)行的按揭政策，繼續(xù)觀察。另一方面，由於取消額外印花稅（SSD），估計(jì)「摸貨」行為將重現(xiàn)市場(chǎng)，暫時(shí)市傳有部分銀行只會(huì)做「一摸」，如果「炒幾轉(zhuǎn)」就未必會(huì)做。至於工商舖方面，由於工商舖價(jià)跌幅較住宅多，轉(zhuǎn)售亦比住宅困難，較早前銀行對(duì)工商舖的按揭仍然偏緊，未來(lái)會(huì)否放鬆仍要繼續(xù)觀望。然而，相信隨金管局放寬按揭成數(shù)要求，即使樓價(jià)下跌，銀行的「Call Loan」壓力亦比修訂監(jiān)管措施前大減，或者可透過(guò)轉(zhuǎn)按「拯救」部分業(yè)主。

萊坊估價(jià)及諮詢部高級(jí)董事方耀明表示，金管局調(diào)高物業(yè)按揭成數(shù)上限及暫停壓力測(cè)試，將有助釋放市場(chǎng)購(gòu)買力。隨成交宗數(shù)回升，預(yù)計(jì)住宅及非住宅按揭申請(qǐng)將會(huì)逐漸增加，令地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛改善。至於上調(diào)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的最高融資比率，料會(huì)令發(fā)展商更積極發(fā)展項(xiàng)目。

來(lái)年度推8宅地 全年潛在供應(yīng)1.5萬(wàn)伙

財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波昨日在新一份財(cái)政預(yù)算案公布，2024 / 25年度賣地計(jì)劃共有8幅住宅用地，較原先計(jì)劃少4幅，會(huì)考慮市場(chǎng)情況決定推售土地的數(shù)量、種類及速度，預(yù)計(jì)全年潛在土地供應(yīng)可興建約1.5萬(wàn)個(gè)單位。

本年度地價(jià)收入較目標(biāo)少77%

至於2023 / 24年度政府收入修訂預(yù)算中，地價(jià)收入為194億元，較原本預(yù)算約850億元，大幅減少656億元或77%，遠(yuǎn)較過(guò)去年度少。印花稅收入為500億元，較原來(lái)預(yù)算低350億元。至於利得稅和薪俸稅的收入分別為1,712億元和792億元，與原來(lái)預(yù)算相若。

未來(lái)5年私宅供地至少8萬(wàn)伙

陳茂波表示，政府將考慮市場(chǎng)情況以決定推售土地的數(shù)量、種類和速度，並在未來(lái)五年，準(zhǔn)備好可興建不少於8萬(wàn)個(gè)私營(yíng)房屋單位的土地，以便適時(shí)推出市場(chǎng)。當(dāng)中近六成的土地供應(yīng)來(lái)自新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)，另外四成來(lái)自其他地區(qū)的政府賣地項(xiàng)目和鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

另外，2024 / 25年度賣地計(jì)劃共有兩幅商業(yè)用地及一幅工業(yè)用地，提供約12萬(wàn)平方米商業(yè)樓面面積和54萬(wàn)平方米工業(yè)樓面面積。

【拆局】邊際效益顯著 撤辣可「因減得加」

特區(qū)政府回應(yīng)社會(huì)訴求全面撤銷三項(xiàng)「辣招」，但根據(jù)政府消息人士指出，過(guò)去三年平均每年樓市三項(xiàng)「辣稅」合共所涉及的稅收約94億元，而面臨逾千億元的財(cái)政赤字，有人擔(dān)心全面「撤辣」後的稅收減少亦是一筆不少的損失。不過(guò)有業(yè)界分析認(rèn)為，「撤辣」可「因減得加」，雖然少了「辣稅」收入，但只要交易量足夠，仍有機(jī)會(huì)追回減少的「辣稅」甚至增加庫(kù)房收入，加上「撤辣」有助企業(yè)融資，「撤辣」的邊際效益有利於整體經(jīng)濟(jì)。

樓價(jià)回穩(wěn)增買家入市意慾

泓亮諮詢及評(píng)估董事總經(jīng)理張翹楚表示，比較「撤辣」與否的得益時(shí)，其實(shí)可以審視到底「撤辣」前的稅收多，還是「撤辣」後的稅收多，而他相信一定是後者，因?yàn)橛^乎未有「辣稅」的2009 / 10年度財(cái)年，政府已有400多億元的印花稅收入（包括股票印花稅），而2007 / 08年度更有500多億元的印花稅稅收，現(xiàn)今樓價(jià)比起當(dāng)時(shí)已上升不少，再加上交易量被推高後，印花稅稅收仍有機(jī)會(huì)追回失去的部分甚至更多。

帶動(dòng)印花稅賣地收入向上

此外，昨日預(yù)算案公布後，有市場(chǎng)調(diào)查顯示，「撤辣」或不會(huì)馬上令樓價(jià)上升，但有助樓價(jià)回穩(wěn)，「寧買當(dāng)頭起，莫買當(dāng)頭跌」，近期樓市成交大減，正是因?yàn)椴簧偈忻駬?dān)心入市後樓市再跌，故選擇持幣觀望。當(dāng)「撤辣」樓價(jià)回穩(wěn)後，市民也就有信心入市，除成交增加帶來(lái)的印花稅收入外，發(fā)展商買地意慾也會(huì)增加，即是政府賣地收入增加，以往旺市之時(shí)，政府賣地收入可逾千億元，例如2021 / 22年度，光是賣地收入就有1,430億元，佔(zhàn)當(dāng)年政府整體財(cái)政收入的20.6%。

企業(yè)抵押融資擴(kuò)產(chǎn)增就業(yè)

其實(shí)，香港企業(yè)尤其是中小企，不少中小企的老闆一向都通過(guò)抵押物業(yè)來(lái)融資，當(dāng)樓市回復(fù)穩(wěn)定，銀行亦更樂(lè)意向他們借出貸款，利息也會(huì)更優(yōu)惠，中小企自然會(huì)更願(yuàn)意投資做生意、增加就業(yè)崗位，對(duì)整體香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶來(lái)直接及間接的好處，所以樓市「撤辣」邊際效益不容小覷，有「因減得加」之效。

地產(chǎn)股起舞 美聯(lián)曾炒高44%

財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波宣布全面撤銷樓市三項(xiàng)「辣稅」，金管局亦宣布放寬適用七成按揭的住宅樓價(jià)上限至3,000萬(wàn)元，以及暫停加2厘息的壓力測(cè)試等「辣招」。消息刺激本地地產(chǎn)股上升，美聯(lián)物業(yè)（1200）更一度爆升44%，新世界（0017）亦曾升逾9%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，全面「撤辣」是托市的大招，相信有助刺激樓市成交回升，並減慢樓價(jià)下跌速度，地產(chǎn)股短期有機(jī)會(huì)繼續(xù)跑贏大市。不過(guò)，樓市要止跌回升，還需看環(huán)球利率走勢(shì)，以及外資對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景的信心，相信地產(chǎn)股短期上升後便有整固壓力。

新地恒隆重貨受益最大

銀河聯(lián)昌證券分析師鄭懷武表示，原先預(yù)期政府只會(huì)取消額外印花稅（SSD）的兩年禁售期，現(xiàn)時(shí)新措施較市場(chǎng)預(yù)期更好。鑑於目前樓市相當(dāng)差，全面「撤辣」有助將樓價(jià)持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。該行亦認(rèn)為「撤辣」後有助樓市成交量回升，有意購(gòu)買多於一個(gè)單位的人士和公司，可享受更低的印花稅率，相信美聯(lián)等地產(chǎn)代理將受益最大。另外，地產(chǎn)商向換樓客及非香港永久性居民，包括工作簽證和無(wú)工作簽證的投資者，出售未售庫(kù)存的阻力也會(huì)減少，預(yù)期一手銷售量增加下，手上有一定庫(kù)存可供出售的開發(fā)商如新地（0016）和恒隆（0101）將受益最大，也預(yù)期一手的銷售量將受帶動(dòng)。

至於地產(chǎn)股後市表現(xiàn)，鄭懷武認(rèn)為，地產(chǎn)股昨日即時(shí)受刺激而上升，但市場(chǎng)信心仍疲弱，可能股民需要看見樓市的銷售及價(jià)格有改善才會(huì)入市增持。他建議穩(wěn)健的投資者可留意長(zhǎng)實(shí)（1113），較進(jìn)取的則可留意近期跌幅較大的新世界及恒地（0012）。

意博資本亞洲執(zhí)行合夥人鄧聲興稱，全面「撤辣」肯定為市場(chǎng)注入新的利好因素，因?yàn)樽畹拖薅瓤梢酝苿?dòng)樓市交投量回升，一些換樓客的需求會(huì)湧現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)時(shí)交投「冰封」的樓市無(wú)疑是一支「強(qiáng)心針」。但他指出，樓市交投回升不代表樓價(jià)回升，樓價(jià)回升要視乎美息回落的速度、內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的進(jìn)度，以及香港失業(yè)率情況。

恒地料可受惠北都發(fā)展

他認(rèn)為，地產(chǎn)代理股肯定會(huì)受惠於交投回升而先行造好，地產(chǎn)發(fā)展商股的利好則會(huì)滯後，還需視乎樓價(jià)表現(xiàn)。若股民要挑選地產(chǎn)股，除美聯(lián)外可留意恒地，因政府已表明將發(fā)債來(lái)發(fā)展「北部都會(huì)區(qū)」，在「北都區(qū)」擁大量地皮的恒地?zé)o疑可看高一線。

（來(lái)源：香港文匯報(bào)A04：2024財(cái)政預(yù)算案 2024/02/29）