（香港文匯報(bào) 記者 蔡競(jìng)文、岑健樂(lè)）國(guó)家主席習(xí)近平去年7月1日視察香港時(shí)發(fā)表重要講話，其中提到希望香港新一屆特區(qū)政府切實(shí)排解民生憂難，指盼望房子住得更寬敞一些是香港最大的民心之一。由行政長(zhǎng)官李家超領(lǐng)導(dǎo)的新一屆特區(qū)政府不負(fù)期望，多策並舉，過(guò)去一年香港的土地房屋供應(yīng)明顯改善。房屋局預(yù)計(jì)，未來(lái)3至4年本港一手私宅潛在供應(yīng)10.7萬(wàn)伙，創(chuàng)自2004年9月有紀(jì)錄以來(lái)新高。而團(tuán)結(jié)香港基金的研究報(bào)告亦指出，未來(lái)5年公屋輪候時(shí)間有望較高位減少一年半，即由2021/22年度的6.1年高位，下降至2026/27年度的4.6年。

新一屆政府努力關(guān)顧民生，落實(shí)「三提」（提速、提效、提量），拆牆鬆綁精簡(jiǎn)土地發(fā)展程序，加快土地供應(yīng)。根據(jù)房屋局?jǐn)?shù)據(jù)，截至最新的今年第一季，一手潛在私宅供應(yīng)達(dá)10.7萬(wàn)伙，較去年12月底增加約2,000伙或2%，創(chuàng)自2004年9月有該紀(jì)錄以來(lái)新高。當(dāng)中已批出土地可隨時(shí)動(dòng)工的「熟地」單位有約2.5萬(wàn)伙，按季增加約2,000伙或8.7%。

36萬(wàn)伙公營(yíng)房屋土地已覓齊

至於已落成但仍未售出的現(xiàn)樓單位有約1.8萬(wàn)伙，而建築中但未售出的樓花單位則有約6.5萬(wàn)伙。數(shù)據(jù)又顯示，首季住宅落成量6,800伙，按季增2,200伙或48%；施工量則為2,300伙。

除私樓外，公營(yíng)房屋方面，據(jù)政府去年10月底發(fā)表的《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》2022年周年進(jìn)度報(bào)告顯示，最新的「長(zhǎng)策」總房屋供應(yīng)目標(biāo)維持為43萬(wàn)伙，與去年看齊，而未來(lái)10年已覓得足夠土地，興建36萬(wàn)伙公營(yíng)房屋，超出供應(yīng)目標(biāo)30.1萬(wàn)伙近兩成，並連續(xù)三年「達(dá)標(biāo)」。而隨土地供應(yīng)跟上，團(tuán)結(jié)香港基金預(yù)期，未來(lái)5年公屋輪候時(shí)間有望較高位減少一年半（見(jiàn)另稿）。

市況差照批地 顯政府決心

萊坊董事暨大中華區(qū)研究及諮詢部主管王兆麒認(rèn)為，可發(fā)展土地單位數(shù)量維持在高位，令整體供應(yīng)數(shù)字維持在高水平，估計(jì)今年住宅落成量保持平穩(wěn)，全年約1.8萬(wàn)至2萬(wàn)伙。他指，最近官地拍賣(mài)多以市場(chǎng)預(yù)計(jì)下限或更低價(jià)錢(qián)批出，可見(jiàn)政府有決心即使在樓市表現(xiàn)不佳時(shí)亦維持一定土地供應(yīng)量，從而避免過(guò)去因市況不佳而減少供地甚至停止賣(mài)地，造成樓市供應(yīng)出現(xiàn)斷層的情況。而中長(zhǎng)線土地供應(yīng)則視乎政府對(duì)「北部都會(huì)區(qū)」的發(fā)展進(jìn)度。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，未來(lái)3至4年供應(yīng)上升的原因是受到「熟地」增加所帶動(dòng)，若然未來(lái)補(bǔ)地價(jià)或重建可以加快，相信有助土地供應(yīng)增加。然而，要大幅改善港人的居住環(huán)境，「北都區(qū)」的推進(jìn)不能荒廢，因「北都區(qū)」是本港中長(zhǎng)期的一個(gè)土地供應(yīng)重鎮(zhèn)。

未來(lái)5年私宅落成維持高水平

團(tuán)結(jié)香港基金副總裁葉文祺表示，新一屆政府銳意增加房屋供應(yīng)，預(yù)期未來(lái)5年私樓供應(yīng)仍將維持高企?；饡?huì)研究亦預(yù)測(cè)，未來(lái)5年的私宅落成量將維持高水平。假設(shè)精簡(jiǎn)發(fā)展程序等利好政策措施能成功落實(shí)，2023至2027年的私宅年均落成量將達(dá)1.9萬(wàn)伙，較過(guò)去5年的1.82萬(wàn)伙為多，數(shù)字亦遠(yuǎn)高於2007至2017年的年均1.16萬(wàn)伙水平。

基金會(huì)又預(yù)計(jì)，在最樂(lè)觀情景之下，如「北都區(qū)」內(nèi)所有規(guī)劃申請(qǐng)項(xiàng)目都能推進(jìn)落實(shí)，2028至2032年間的年均落成量將達(dá)1.88萬(wàn)伙；而即使最悲觀情景亦有1.39萬(wàn)伙，仍高過(guò)「長(zhǎng)策」1.29萬(wàn)伙的年均供應(yīng)目標(biāo)。

研放寬首置按揭助上車(chē)

除增加土地及房屋供應(yīng)之外，政府亦使用金融措施協(xié)助有條件的市民上車(chē)及改善居住環(huán)境。財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波日前表示，政府希望聚焦幫助買(mǎi)樓自用的市民，正與金管局研究對(duì)樓宇按揭作微調(diào)，稍後會(huì)公布措施。

陳茂波解釋，目前在購(gòu)買(mǎi)按揭保險(xiǎn)下，首置的市民購(gòu)買(mǎi)中小單位已經(jīng)可以借到九成按揭，但亦有部分人反映在建立家庭或生育子女後，有意換較大單位，希望提供協(xié)助，因此政府會(huì)仔細(xì)考慮如何平衡保障金融安全與首置業(yè)主的利益，再?zèng)Q定如何劃界。

對(duì)於如何於樓宇按揭作微調(diào)，市場(chǎng)上有兩種意見(jiàn)，第一種是放寬首置按揭成數(shù)，第二種是放寬可享用高成數(shù)按揭的樓價(jià)上限。現(xiàn)時(shí)首次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)1,000萬(wàn)或以下住宅，最高按揭成數(shù)為九成（有參與按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的置業(yè)人士），在第一種情況下，最高按揭成數(shù)或可上調(diào)至九成半。惟此方法有一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)樓價(jià)回調(diào)時(shí)，將衍生更多負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題。至於第二種情況下，把獲取最高九成按揭成數(shù)的樓價(jià)上限上調(diào)，如由1,000萬(wàn)元調(diào)升至1,200萬(wàn)元。

擴(kuò)樓價(jià)上限推動(dòng)換樓交投

經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明認(rèn)為，近期樓市交投集中於1,000萬(wàn)元以下的物業(yè)，反映現(xiàn)時(shí)首置人士主導(dǎo)樓按市場(chǎng)。他建議政府可放寬首置人士按揭保險(xiǎn)計(jì)劃樓價(jià)上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價(jià)上限1,000萬(wàn)元放寬至2,000萬(wàn)元。若果政府能有序放寬上限，他相信能進(jìn)一步刺激換樓市場(chǎng)及增加市場(chǎng)交投，令市場(chǎng)的供求及交投達(dá)至更平衡的狀態(tài)，對(duì)樓市屬正面支持。

倡回復(fù)七成按揭上限措施

中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳則表示，歡迎政府考慮研究幫助「換樓」市民，雖然去年已將按揭保險(xiǎn)樓價(jià)上限放寬至1,920萬(wàn)元，但始終按揭保險(xiǎn)計(jì)劃涉及按揭保險(xiǎn)費(fèi)，令上車(chē)負(fù)擔(dān)增加。而目前非按保之按揭成數(shù)最高只可借六成，且六成按揭的樓價(jià)上限是500萬(wàn)按揭額，1,000萬(wàn)元以上物業(yè)的非按保按揭最高僅五成，因此，她建議政府為首置人士回復(fù)辣招前沿用已久的七成按揭上限樓按措施，令首置客可以三成首期免按保零保費(fèi)置業(yè)，從而減輕上車(chē)負(fù)擔(dān)。

由於市場(chǎng)正觀望政府最新的樓市調(diào)控措施，現(xiàn)時(shí)樓市成交不算暢旺，因此社會(huì)大眾都期望政府能盡快公布相關(guān)措施細(xì)節(jié)，令香港樓市重拾活力。

未來(lái)10年36萬(wàn)公屋落成

隨著新一屆政府的土地房屋「三提」政策初見(jiàn)成效，團(tuán)結(jié)香港基金早前發(fā)表的研究報(bào)告指出，未來(lái)5年公屋輪候時(shí)間有望較高位減少一年半。報(bào)告展望，2023/24至2027/28年度在按時(shí)交付3萬(wàn)伙簡(jiǎn)約公屋的前提下，公屋年均落成量將達(dá)3.17萬(wàn)伙，達(dá)到「長(zhǎng)策」年均目標(biāo)，而扣除簡(jiǎn)約公屋後的公屋年均落成量則約2.57萬(wàn)伙。公屋綜合輪候時(shí)間可望從2021/22年度的6.1年高位，下降至2026/27年度的4.6年，接近政府定下的績(jī)效目標(biāo)，數(shù)字同時(shí)反映簡(jiǎn)約公屋是短期不可或缺的額外補(bǔ)給。

報(bào)告預(yù)計(jì)，假設(shè)公屋用地及所有單位如期交付及落成，加上預(yù)期施政報(bào)告中提升建築效率的措施能有效改善慣性延誤，估計(jì)未來(lái)10年公屋總落成量可達(dá)約36萬(wàn)伙，兌現(xiàn)施政報(bào)告表示已覓得土地興建的所有潛在單位供應(yīng)，並超出「長(zhǎng)策」目標(biāo)約兩成。報(bào)告同時(shí)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年最樂(lè)觀情況下公私營(yíng)房屋落成量可共達(dá)55萬(wàn)伙，較「長(zhǎng)策」未來(lái)十年供應(yīng)目標(biāo)43萬(wàn)伙多出28%。

「北都區(qū)」推進(jìn)不能緩

不過(guò)，基金會(huì)指「北部都會(huì)區(qū)」是長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋供應(yīng)的關(guān)鍵，將佔(zhàn)第二個(gè)5年公營(yíng)房屋60%供應(yīng)量，同時(shí)亦關(guān)係私宅供應(yīng)。若「北都區(qū)」推展順利，本港2028至2032年年均私宅落成可達(dá)1.88萬(wàn)伙。因此，政府要確保未來(lái)10年供應(yīng)達(dá)標(biāo)，關(guān)鍵在於加快開(kāi)拓「北部都會(huì)區(qū)」，提升土地交付效率，增加「熟地」供應(yīng)儲(chǔ)備。

團(tuán)結(jié)香港基金總裁李正儀表示，目前基層住屋問(wèn)題尚未解決，不少屈居劏房的市民仍在等待上樓，大量夾心階層和青年家庭期待置業(yè)。當(dāng)局未來(lái)必須緊跟擬好的供應(yīng)路線，在5年內(nèi)著力減少公屋輪候時(shí)間，並在10年內(nèi)達(dá)成「長(zhǎng)策」公私營(yíng)房屋供應(yīng)目標(biāo)，為香港建立穩(wěn)健基礎(chǔ)以持續(xù)提升居住空間，逐步邁向更宜居城市願(yuàn)景。

拆牆鬆綁精簡(jiǎn)土地發(fā)展程序

土地房屋短缺是困擾本港的主要深層次矛盾之一。為解決這由來(lái)已久的問(wèn)題，新一屆政府大力拆牆鬆綁，發(fā)展局去年精簡(jiǎn)土地發(fā)展程序，一般項(xiàng)目由「生地」變成可建屋「熟地」的時(shí)間，由最少6年減至4年；新發(fā)展區(qū)等大規(guī)模項(xiàng)目，由13年大幅減至7年。

授權(quán)同步進(jìn)行多項(xiàng)程序

發(fā)展局去年12月公布《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項(xiàng)修訂）條例草案》（下稱「草案」），涵蓋城市規(guī)劃、收回土地、填海、道路和鐵路工程等多個(gè)與發(fā)展相關(guān)的法定程序修訂，以壓縮發(fā)展時(shí)間表，加快造地以回應(yīng)社會(huì)對(duì)土地房屋的殷切需求。

草案循五個(gè)方向修訂現(xiàn)有程序，包括：1）精簡(jiǎn)及縮短法定時(shí)限；2）避免重複性質(zhì)相近的程序；3）明確在法例授權(quán)政府可同步進(jìn)行不同程序；4）改善不一致或不清晰的安排；5）精簡(jiǎn)其他雜項(xiàng)程序以更有效運(yùn)用公共資源。發(fā)展局還藉此契機(jī)加強(qiáng)《城市規(guī)劃條例》中有關(guān)執(zhí)管的條文，以更有效地保護(hù)鄉(xiāng)郊地區(qū)內(nèi)具生態(tài)價(jià)值但正面對(duì)發(fā)展壓力及環(huán)境破壞的地方。

生地變熟地 6年減至4年

發(fā)展局發(fā)言人早前表示，各項(xiàng)措施對(duì)加快土地供應(yīng)將起關(guān)鍵作用，一般項(xiàng)目由「生地」變成可建屋「熟地」的時(shí)間，將由最少6年減至4年；新發(fā)展區(qū)等大規(guī)模項(xiàng)目則由13年大幅減至7年。發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，土地是社會(huì)發(fā)展及建設(shè)宜居城市的重要基礎(chǔ)，社會(huì)各界對(duì)政府加快土地供應(yīng)，應(yīng)對(duì)房屋及經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需，期望甚殷，政府會(huì)全力配合立法會(huì)的審議工作，讓草案盡早獲得通過(guò)和實(shí)施。

發(fā)言人又指，草案的各項(xiàng)法例修訂建議，充分考慮公眾和相關(guān)持份者的意見(jiàn)，在不同目標(biāo)之間求取適當(dāng)平衡。在提速提效的同時(shí)，亦確保發(fā)展程序繼續(xù)保持專業(yè)質(zhì)素和適度的公眾參與，同時(shí)讓政府及早為受影響人士處理安置補(bǔ)償事宜。

事實(shí)上，精簡(jiǎn)發(fā)展程序?qū)铀偻恋匕l(fā)展，改善市民居住環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引人才、提升本港競(jìng)爭(zhēng)力均有正面作用，值得社會(huì)各界支持。

（來(lái)源：香港文匯報(bào)A03：要聞 2023/06/27）